El anuncio de un rascacielos de cristal de 250 metros de altura acapara las notas empresariales de los medios. Dicen que será el edificio más alto de Paraguay y el cuarto de Sudamérica, que tendrá departamentos, hotel y una plaza de estilo europeo. Todo sobre la avenida Santa Teresa, en zona del eje corporativo, donde el metro cuadrado puede costar 2.500 dólares (o más). También promocionan 50 nuevos edificios y que el grado de inversión va a repuntar las construcciones. En redes, sugieren a los inversores invertir en departamentos y no pensar en ellos como su vivienda. 

La contracara de este publicitado boom inmobiliario son las torres donde no vive nadie, pero que influyen en que cada vez sea más difícil vivir en la capital.

Según el censo de 2022, Asunción es la ciudad con más viviendas desocupadas, seguida de Ciudad del Este en Alto Paraná. Las edificaciones en esta situación en todo el país son 335.809, lo que representa el 16% del total de las viviendas a nivel nacional. Esta categoría incluye casas de fin de semana, las que están en reparación o construcción y las de uso comercial o profesional. Si excluimos estos tipos, vemos que la capital tiene 16.099 viviendas en las que no vive nadie: 11.865 están deshabitadas, 2.920 en alquiler o venta y 1.314 abandonadas, como las del centro histórico. Esto equivale a casi todas las casas ocupadas que hay en las ciudades de Concepción, Caacupé o Villarrica. La misma tendencia, aunque en menor medida, se observa en Luque, San Lorenzo y Capiatá.

“Se construyen muchísimos edificios en Asunción con la idea de viviendas y no se ocupan, o hay un abandono de viviendas, que están hoy en alquiler o en venta”, explica Norma Medina, directora general de producción estadística del INE. Aunque todavía no hay un análisis del déficit habitacional con resultados del último censo, la Encuesta Permanente de Hogares de 2020 señala que la demanda de nuevas viviendas en el país es de 73.421 unidades y que el déficit cualitativo, que se refiere al mejoramiento y ampliación, es mayor.

Mientras se vacía la ciudad, hay familias que todavía sueñan comprar una casa en la capital.

Mabel Villagra tiene 36 años y trabaja en su emprendimiento de termos forrados. Vive con su esposo y la hija de ambos en un dúplex en Asunción, que alquilan por unos 330 dólares al mes (G 2.500.000). Por el trabajo y el colegio, quieren quedarse a vivir en la capital. Comenzaron a buscar casa hace un año, pero les cuesta acceder a un préstamo alto porque ambos son trabajadores independientes. La estrategia que le recomendó una asesora es que ambos acumulen al menos dos años de facturación del IVA y luego pidan el crédito.

“Como no soy asalariada, no tengo IPS y mi marido tampoco, cuesta muchísimo, aparte de que los montos son muy altos. Por ejemplo, buscamos una casa o igual un dúplex, pero en Asunción está muy caro y son muy pequeños. Tenemos un perro grande, nuestra nena, queremos otro bebé y todo lo que te ofrecen es de dos dormitorios y no es una opción para nosotros comprar un departamento en Asunción”.

Estadísticas oficiales señalan que seis de cada diez trabajadores en Paraguay son informales, es decir, no aportan al sistema de jubilación, lo que de entrada es una barrera para acceder al crédito. Lo otro tiene que ver con los ingresos, que en promedio es de casi 350 dólares o G 2.700.000 (poco menos que el salario mínimo). El arquitecto Nicolás Morales Saravia, profesor en la Fada UNA, dice que por eso los desarrolladores hoy están destinando gran parte de la oferta a departamentos monoambientes o de un dormitorio, que son las opciones que los jóvenes y familias recién formadas pueden alquilar o comprar.

“Pero cuando se agrande la familia, deberán migrar”, advierte Morales, además de señalar que las familias consolidadas siguen sin tener alternativas. El censo indica que hoy el promedio por hogar es de 3,5 personas, mientras que en 1950 eran cinco. También muestra que aumentaron los departamentos ocupados a 44.145 unidades en el país, si bien todavía predominan las casas.

Al hacer una búsqueda rápida en el portal Infocasas de un dúplex de tres dormitorios en Asunción, como el que Mabel Villagra necesitaría, encontramos opciones desde 170 mil dólares, que son G 1.314.705.540. Esto es casi tres veces más que la línea de crédito de Che Roga Porã, el programa del Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH) para compra de vivienda destinada “a la clase trabajadora” ―como publicita el gobierno― que apunta a familias con ingresos de entre uno y cinco salarios mínimos.

Pero, aunque puedan demostrar esos ingresos, a veces el sobreendeudamiento hace que tampoco puedan acceder. “Informconf limpio” pide la desarrolladora de un condominio en Capiatá que ofrece Che Roga Porã durante una expo vivienda de agosto. Una de las asesoras nos comenta que la mayoría de las solicitudes son rechazadas porque las personas están en esta lista de morosos. Lo que más lamenta es que se da por cosas mínimas, como un electrodoméstico que dejaron de pagar en pandemia porque se quedaron sin trabajo.

El programa estatal oferta casas de uno y dos dormitorios en cuotas fijas que promedian los 260 dólares (G 2 millones) en un plazo de 20 a 30 años. Ninguna en Asunción. “No se puede porque es muy caro”, responde una de las encargadas del stand del Ministerio de Urbanismo y Vivienda cuando le consultamos porqué no hay opciones en la capital.

Sin embargo, la idea de pagar por la casa propia en cuotas “a precio de alquiler”, como promociona el gobierno, no es algo menor en un país donde 9% de la población vive en alquiler. La tasa de interés de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) en Che Roga Porã es de 6,5 por ciento, frente a otro de sus productos para primera vivienda que tiene entre 7,9 y 9,9% de interés. Es la tasa más baja del mercado, por lo que la familia de Mabel Villagra también considera esta opción. Les había interesado un proyecto en Luque, que no les quedaba tan lejos, pero cuando averiguaron ya se había reservado. Otra ciudad que consideran es Mariano Roque Alonso.

―Si te dieran la posibilidad de vivir en Asunción, ¿te quedarías?

―Sí, yo me quedaría, sobre todo por el tráfico, porque mi nena va a un colegio en Asunción. Si nos vamos a Luque, tenemos que buscar un colegio de la zona. Cuando vivíamos en Mariano, teníamos una hora y quince de tráfico todos los días para traerle a la escuela y era levantarle muy temprano. Si tenía otras actividades, era quedarse a hacer hora, no se puede ir y venir porque gastás mucho en tiempo y combustible.

Dispersos y cada vez más dependientes del auto: la falta de planificación de la ciudad nos cuesta caro

La regla de los 30 minutos o Constante de Marchetti postula que la tolerancia de las personas para viajar es de alrededor de una hora al día, o media hora cada viaje. Esto significa que nuestros lugares de trabajo, estudios, recreación, entre otros, deberían quedar a media hora de donde vivimos, ya sea caminando, en colectivo o cualquier otro medio. Sin embargo, moverse entre ciudades del área metropolitana de Asunción puede consumir tres horas por día e incluso dentro de la capital lleva cada vez más tiempo. Por ejemplo, hacer 13 km en auto desde el centro hasta la zona del Centro Paraguayo Japonés vía Costanera Norte puede tomar 40 minutos a las seis de la tarde.

Vivir cada vez más lejos de donde nos desempeñamos en cualquiera de nuestras actividades responde a lo que se conoce como ciudad dispersa, que se caracteriza por consumir grandes extensiones de superficie, y, en consecuencia, demanda más costos en infraestructura y transporte, lo que a su vez aumenta los tiempos de traslado. Una de sus consecuencias es que nos vuelve más dependientes del automóvil.

Según el INE, la mayoría de las personas en el área metropolitana se moviliza en auto por el trabajo. La Cuarta Comunicación de Cambio Climático señala, además, que el transporte ha sido el principal impulsor del aumento de las emisiones de gases de efecto invernadero en el sector de energía, debido al incremento del consumo de combustibles fósiles relacionado con el aumento del parque automotor.  

La falta de planificación que caracteriza a este modelo también genera perjuicios al entorno natural, como la pérdida de biodiversidad, y a la misma población. Esto se pudo observar en las inundaciones de abril de este año cuando varias ciudades del AMA colapsaron, entre ellas Limpio y Luque, donde incluso dos mujeres murieron arrastradas por un raudal. El suelo se volvió tan impermeable que ya no puede infiltrar las aguas de lluvias.

La expansión de la urbe no se da porque cada vez somos más, al contrario, lo que caracteriza a este modelo es su baja densidad poblacional, que es la cantidad de personas que viven en un área determinada. El Atlas del AMA, previo al censo 2022, indica que Asunción tiene un promedio de 41 habitantes por hectárea, mientras que su área metropolitana tiene 33, siendo una de las capitales con menos densidad de Sudamérica. Explica que esto se estructuró siguiendo un patrón de terrenos 12 x 30 con viviendas unifamiliares, sobre todo desde 1990.

El arquitecto Nicolás Saravia cree que iniciativas como Che Roga Porã fomentan esta dispersión, en detrimento de una ciudad compacta y sostenible, lo que, sumado al sistema de transporte público insuficiente, va a exacerbar los problemas de movilidad. Por otro lado, señala que la proliferación de torres de departamentos de alta gama constituye lo que críticos urbanistas llaman la “densificación fantasma”. Considera que hablar de una burbuja inmobiliaria “es incipiente” porque varios brokers (intermediarios) le dijeron que “se está vendiendo mucho, principalmente los departamentos pequeños”.

Carlos Morel tiene 30 años y es agente inmobiliario. Su trabajo consiste en intermediar la compra-venta de propiedades, sobre todo en Asunción y Ciudad del Este. Sus principales clientes son argentinos, que invierten en torres de departamentos y cuyo arribo al país coincide con las restricciones al dólar o “cepo cambiario” en Argentina. También dice que hay muchos uruguayos, brasileños y alemanes invirtiendo en el negocio inmobiliario. Pero no son solo extranjeros. Morel observa que hay una tendencia entre los jóvenes que prefieren vivir en alquiler porque invierten su dinero en otras cosas, como estudiar en el exterior.

Sobre las opciones para quienes desean comprar vivienda, es categórico: “En Asunción, no vas a encontrar casa barata”.

De hecho, una de las consecuencias negativas de la ciudad fragmentada que señala el Atlas del AMA es el descontrol de la especulación inmobiliaria, que deriva en el aumento de los costos del suelo urbano y el consecuente alejamiento de la población. La capital se va despoblando, pero no es solo porque las viviendas son incomprables para las familias trabajadoras.

Óscar Cháves se ríe cuando dice que su familia no se mudó de Asunción, sino que a ellos “les mudaron”. Él y su novia Gisselle son del barrio Itá Pytã Punta y desde hace un año viven en Areguá con su bebé en la casa que compraron con un préstamo de AFD. La inseguridad y esa sensación de que la ciudad es cada vez más decadente les hartaron. Gisselle incluso era parte de la comisión vecinal para recuperar el mirador del barrio, pero muchas veces chocó contra la politiquería. Si bien Óscar reconoce que este es un mal en cualquier parte, en Areguá al menos encuentran paz.

Creen que todavía se puede construir algo.